读者李先生近日向本报反映，通过“我爱我家”租房，发现其《房屋承租委托书》（以下简称《委托书》）上关于订金的条款明显偏袒出租方，《委托书》上写明：如租房人违约，订金作为违约代价不再返还；而如果房主毁约，只需要返还订金，没有其他惩罚措施。   

    记者对此展开调查，发现租房订金的“不平等条约”并非“我爱我家”的个别现象，而在整个北京房屋租赁市场普遍存在。

    消费者：同是违约，待遇不同

    李先生通过“我爱我家”看中一套房，因为不能马上入住，因此先交了订金，约好一周后再签正式合同。交订金时，“我爱我家”让李先生签订了一份《房屋承租委托书》。因为“我爱我家”在房地产中介行业中口碑较好，李先生没有细看就在《委托书》上签了字。后来他再仔细检查《委托书》，就看出了蹊跷。《委托书》上“房屋成交确认”一栏写着：签订本确认书时，承租方向出租方交纳订金人民币500元整……因承租方原因导致合同不能签订的，已收订金不予退还；因出租方原因导致合同不能签订的，应向承租方退还全部订金。

    这一内容让李先生十分不解：“如果因为房东（出租方）临时变卦，不愿意把房子租给我，他只用退还给我500元订金，相当于对他的违约没有任何惩罚———这公平吗？”

    北京房屋租赁市场：基本都是“房主说了算”？

    记者随后走访了链家、中大恒基、21世纪不动产等多家大规模房地产中介机构。结果发现，除21世纪不动产之外，没有一家在订金问题上对房东有任何约束。

    “我爱我家”的相关负责人告诉记者，因为北京现在的房地产市场，特别是中低端房屋租赁市场还处于供不应求的状况，是典型的卖方市场，中介方难以对出租方有所约束。“在订金上，对出租方有所倾斜，我们也没有办法。”

    “中大恒基”的工作人员说，承租方交纳订金后违约，需要按天数补偿出租方的损失；但是对于出租方违约会有何惩罚却是含糊其辞，同时拒绝提供合同文本给记者看。

    而一位不愿意透露姓名的房屋中介人员告诉记者，其实签订所谓的“订金合约”基本上房主都不会到场，也不会关心合同内容。“这只是我们稳定顾客的一个技巧。劝说顾客交一定订金，这名顾客基本上就不会再想着去别的中介机构找房子了。然后再由我们去和房主商量，劝服房主把房子按这个价钱租出去。这笔单就成了。”当记者问到订金合约事前房主并不知情，过后也不愿意把房子租给客户，引发纠纷怎么办。这名工作人员说，这种情况并不多，如果房主实在不愿意，可以帮客户再物色一套合适的房子，或者只好退还订金。

    这些大型中介机构在订金问题上还有专门的合同说明情况。而记者采访的一些小型中介公司，有的根本连合同文本都没有。“我们可以开个收取订金若干的证明条，上面签字或者盖章就行。”一家小中介公司的工作人员说。

    律师观点：“订金”和“定金”内含玄机

    北京市汉华律师事务所的赵剑律师告诉记者：合同上各项条款都写清楚后，只要双方当事人签字，这一约定就具有了法律效应。因此，租房方在这种合同上签字之前一定要考虑清楚。

    另一方面，法律对于“订金”和“定金”的定义不同，前者在房屋租赁合同中仅代表“预付款”，除非合同中特别注明，否则订金不具有罚金的效应；而后者，则意味着不管合同中有没有说明，双方都要为违约付出定金的代价。例如：李先生签订的《委托书》，如果写明的是交了500元“定金”，则一旦双方违约，违约方都要向对方赔付500元；而如果写的是交了500元“订金”，除非特别补充说明，双方违约均不用赔付。但是如果特别说明一旦李先生违约，这500元会被当成违约金没收，那么这个“订金”就对李先生单方面具有了违约惩罚力。

    像大部分房屋中介机构的合约上，都写的是“订金”而不是“定金”，同时在条款中说明承租方要以“订金”来承担违约责任，这样“订金”只是单方向对租房人具有了违约金的作用。而出租方因为在合约中没有任何约定，也不用因违约受到惩罚。

    “不过，租房方也有办法维护自己的权益。”赵剑说，正因为“意向合同”也有合同效应，如果出租方在合约上承诺了为租房人保留该房屋若干天，却在这一期限内将房屋租给他人或者拒绝出租，出租方负有违约责任。租房人可以通过诉讼，要求出租方赔偿自己因其违约而造成的损失。