1．上海二手房价格指数走势分析

    本月上海二手房价格指数为2216点，较上月上升7点，环比涨幅0.32%，二手房挂牌均价13027元/平方米，上月上涨36元/平方米。指数与去年同期相比上升107点，同比涨幅为5.07%。

图1：各城市二手房价格指数走势图

    本月除黄浦、浦东、卢湾区指数出现下跌外，其他各城区指数都出现不同程度的上涨，与上月相比，有较明显的上扬的走势，涨幅在4%之内，其中，闸北区指数涨幅最大，环比涨幅3.08%。黄浦区指数依然保持明显的下挫势头，下跌147点，环比跌幅为5.18%。

图2：上海各城区二手房价格指数走势图

2．上海二手房市场特征综合分析

    二手房价微升 市场渐渐回暖

    上海二手房价格指数自今年5月份以来，除8月份出现过小幅回调外，就一路走低，在经历连续几个月的下跌后，本月指数出现了小幅回升，较上月环比上升0.32%，全市二手房挂牌均价比上月上涨36元/平方米。

    从各城区及各片区的价格指数的环比变化来看，与上月相比，本月指数上涨的范围与幅度都有所增加。70%的城区以及片区指数出现上升，虹口、浦东和静安区的绝大部分片区指数都出现上涨。

    相比9、10月的成色不足，11月上海的二手房市场不管是成交量还是价格指数上都有所突破。与10月份相比，本月上海二手房价格指数稳中有升，指数比10月份略升7点，市场渐渐回归理性，整体趋于平稳。原因主要有三：第一，进入11月，交易双方心态有所改善。市场上的浓厚的观望气氛渐渐转淡，拉锯战松缓。就购房者来说，之前一些迟迟等待的购房者在静待几个月后，见市场渐渐平稳，对房价的下降已不抱太大期望，这就一定程度上积累了相当数量的购买力。再者，卖方信心有所增加，10月市场上盛行的“还价风”在此月并未出现，卖方已经不再接受大幅度的还价。第二，投资型购房者再次活跃。距“限外”的破冰已一个多月，市场上并未有太多转变，投资者信心有所恢复，投资意愿增强。第三，自住刚性需求起到支撑作用。随着新年的临近，部分置业者的年前购房需求开始释放。此外，婚房的需求量增加，也直接促进二手房价的回升。

3．区域价格指数分析

    以11月份上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房价格指数仍保持最高，达2693点，超出全市指数17.71%，闵行区价格指数仍为最低，为1476点。

图3：上海各城区11月份二手房价格指数对比图

    与10月份相比较，本月黄浦、浦东和卢湾三个城区的价格指数有不同程度的下跌，分别跌落147点、11点和3点，环比跌幅分别为5.18%、0.52%和0.11%。其他7个城区指数都有所回升，其中闸北区指数上涨势头继续领先，上涨幅度最大，上涨了64点，环比涨幅为3.08%，其余各城区指数涨幅相对较小，环比涨幅都不超过2%。

图4：上海各城区11月份指数环比变化图

1）内环区域（卢湾、静安、黄浦）

    本月内环区域指数整体呈现一个下滑趋势，除静安区的价格指数有36点的小幅回调外，黄浦区和卢湾区都均下跌。其中黄浦区指数跌幅最大，为2693点，较上月下跌147点，环比跌幅为5.18%；卢湾区指数也略有下降，为2660点，较上月下降3点，环比跌幅为0.11%。

图5：内环各城区9、10、11月份指数对比图

    从各片区指数的变化情况来看，本月除卢湾区的打浦桥、淮海路和静安区的曹家渡片区出现幅度不大的上涨，及静安区的静安寺片区的指数和上月持平外，其他各片区指数都出现较大幅度的下跌，特别是黄浦区域的所有片区的指数均出现不同程度的下跌，南京东路、人民广场、外滩和豫园片区指数分别下跌300点、83点、4点和1点，环比跌幅分别为9.67%、2.63%、0.16%和0.04%。

    本月内环区域在整个市场二手房价都回升的形势下，指数依然持续走低。除静安区指数出现小幅的上升外，黄浦和静安区指数都有下跌，整体呈现一个较明显的下行趋势。从指数分析上来看，静安区在由于自住客户集中、抗跌性较强的曹家渡片区的支撑下，如静安国际丽都城、和中凯城市之光的价格都维持在25000－27000元平方米之间，比上月略有提升，从而使整个静安城区的指数在此都有个小幅度的回升。

    相比静安区，黄浦和卢湾两个城区及其各片区，本月价格指数都有不同程度的下滑。从各个片区的指数来看，黄浦的南京东路、人民广场、外滩、豫园和卢湾的中山南路片区指数都下降。其中，南京东路、人民广场和中山南路片区指数下跌较大，环比跌幅分别为9.67%、2.63%和2.36%,其他各片区指数下跌不超过1%，其主要原因还是“限外”政策的影响。在“限外”中主要涉及到的就是抑制中高档二手房的需求和对境内个人投资投机者的心理震慑，加速境内投资者的撤离市场。而黄浦和卢湾两个城区的各个片区，一直就是商业、文化、娱乐中心，是高档楼盘的积聚地，导致二手房价在此区域的大幅回落。

2）中外环区域（普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行）

    本月中外环区域各城区二手房价格指数整体呈现上涨的局面。除浦东区指数下跌11点，环比跌幅为0.52%外，其它各城区指数都有不同程度的上升。闸北区指数依然有较明显的上涨，上涨64点，环比涨幅为3.08%，为全市指数涨幅最大的；普陀、虹口和徐汇三个城区的指数本月也有所回升，指数分别上涨30、31和27点，环比涨幅分别为1.49%、1.42%和1.04%，其他各城区的指数环比涨幅都不超过1%。

图6：中外环各城区9、10、11月份指数对比图

    本月中外环区域二手房市场渐渐趋于平稳，整体呈现上涨的局面。除浦东城区的指数出现小幅下调外，其他各城区指数都有不同程度的上升。其中，闸北区的大宁、虹口的提篮桥、四川路和闵行的七宝片区指数涨幅较大，环比涨幅分别为3.17%、4.64%、3.29%和3.16%；其他各城区各片区指数上涨幅度都不超过3%。
 
    与上月相比，本月中外环二手房价均保持小幅上升的态势。从附表中可以看出，本月中外环的二手房价上涨的区域都是老公房及小户型较为集中的城区片区。以闸北大宁片区为例，由于今年闸北区的动迁量整体较大，习惯和熟悉此区域的人都不愿大范围调动，因此在此片区的广茂苑、中星宜川花苑，因为周边配套设施成熟，单价均在8500－9500元平方米之间，成为这部分购房者的首选。值得一提的是，虽然浦东整个城区的指数有所下滑，但是该区域的片区指数却略有上升。如金桥和三林片区，由于刚性需求的有力支撑，以及受“新上海人”这些自住客的追捧，二手房价也稳中有升。再者，婚房需求旺盛，大宁板块拥有一批明星楼盘，受到新婚置业人群的欢迎，如嘉利明珠城，二手房价在12500元平方米左右，拉动此片区的二手房价稳步上涨。此外，轨道交通“线性”利好继续发挥余热。受二号线延伸段年前通车和10号线站点的正式公布的利好，长宁的天山路沿线板块及闵行城区的七宝等片区的二手房价都受益。以长宁区的仁恒河滨花园及海逸公寓二手次新房为例，本月二手房价在19000－25000平方米左右，较上月都有所提升，受交通利好影响明显，这也是拉动整个区域二手房价提升的一个重要因素。

附：指数编制说明

编制对象：上海市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市10个二手房交易较为活跃的行政区，220个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准，上海基期指数1883点。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。