日前，记者接到一位王女士的电话，她于今年2月份租赁了张某的房屋做生意，双方签订了租赁合同，王女士交纳一年的租金1万元。经营不久，一家银行突然通知王女士：该房产权已归银行，并让王女士限期搬出。王女士遂找房东得知：原来，在她租赁前张某向银行贷款，已将该房办理了抵押手续。银行并不知晓该房被出租，后因张某贷款未还，法院将抵押房屋折价归银行所有。但王女士自持书面合同和已交租金，拒不搬出该房，银行便将其起诉至法院。王女士询问：她是否应该搬出该房，为什么？

    律师解答：山东鑫希望律师事务所律师曲江：王女士应搬出该房。该案涉及我国担保法的法律规定。《担保法》司法解释第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。第48条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。由此可见，租赁的房屋是“先抵押后租赁”还是“先租赁后抵押”在法律上有很大的区别。

    如果房屋是“先租赁后抵押”，按照担保法第48条规定，应当继续履行原租凭合同，即通常所说的“买卖不破租赁”规则；如果房房屋是“先抵押后租赁”，则按照担保法的司法解释规定，租赁合同对抵押权人无约束力，抵押权人可依法主张自已的权利，如果承租人因此遭受经济损失，可以向出租人追偿。

    律师提醒广大市民，在租赁房屋时，最好到房管部门查询一下所租赁房屋的详细情况，以免房屋存在他项权利影响自己的合法权益。