2月指数综述

城市
 城市综合指数
 住宅指数
 Hedonic指数
 写字楼指数
 商铺指数> 
指数
 环比变化
 指数
 环比变化
 指数
 环比变化
 指数
 环比变化
 指数
 环比变化
 
北京
 2031
 ↑28
 1620
 ↑42
 676
 ↑11
 2800
 ↓15
 3964
 ↓11
 
上海
 2043
 ↑1
 1745
 0
 801
 ↓4
 3285
 ↑4
 2418
 ↑2
 
广州
 1818
 ↑10
 1408
 ↑23
 599
 ↑17
 1967
 ↓11
 4665
 ↓60
 
深圳
 2427
 ↑6
 1866
 ↑9
 584
 ↑23
 3575
 ↑15
 4914
 ↓23
 
天津
 1437
 ↑20
 1227
 ↑18
 586
 ↑9
 1703
 ↓4
 2613
 ↑76
 
武汉
 797
 ↓3
 671
 ↑5
 409
 ↑1
 737
 ↓17
 1833
 ↓41
 
重庆
 963
 ↑20
 633
 ↑7
 402
 ↑5
 877
 ↑22
 3567
 ↑114
 
南京
 986
 ↑23
 810
 ↑18
 665
 ↓4
 1773
 ↑74
 1121
 ↓12
 
杭州
 1514
 ↓11
 1317
 ↓6
 600
 ↓1
 1982
 ↑34
 2285
 ↓112
 
成都
 1073
 ↑33
 710
 ↑13
 415
 ↑14
 1385
 ↑76
 3325
 ↑118
 

    尽管去年中央出台了一系列政策对房地产加大宏观调控，然而进入新的一年房地产价格上涨的压力仍未得很好的缓和。中房十城市房地产价格指数显示，2007年2月，除长三角的上海和杭州房地产价格指数有稳定或回落迹象外，北京、广州、天津等几个热点城市房地产价格指数仍保持快速上涨的态势，而重庆、南京、成都几个城市房地产价格指数本月也出现较大的增长。

    综合指数方面，本月北京、天津、重庆、南京、成都比上月涨幅较大，分别为1.4%、1.4%、2.1%、2.4%、3.1%；而杭州、武汉比上月有所回落，分别回落0.7%和0.3%；其它城市与上月相比相对平稳。

    其中，北京住宅指数大幅上涨是拉升综合指数上涨的主因，本月北京住宅指数比上月上涨2.7%；天津综合指数上涨是因为住宅与商铺指数的双重拉动，本月天津住宅及商铺指数分别比上月上涨1.5%和3.0%；南京综合指数上涨是因为住宅与写字楼指数的双重拉动，本月南京住宅及写字楼指数分别比上月上涨2.0%和4.4%；重庆与成都住宅、写字楼、商铺指数均有较大幅度上涨，以至于两城市综合指数本月涨幅也高于其它城市，重庆住宅、写字楼、商铺指数环比涨幅分别为1.1%、2.6%、3.3%，成都住宅、写字楼、商铺指数环比涨幅分别为1.8%、5.8%、3.7%。

    广州、深圳受商铺指数走低影响，综合指数平稳。本月广州住宅指数环比涨幅达到1.7%，但商铺指数环比下降了1.3%，综合指数环比上涨0.5%；深圳综合指数环比上涨0.3%，其中住宅指数趋于平稳，微涨0.5%，商铺指数环比下降0.5%。上海各类指数均已稳定，本月住宅指数也止跌回升。

    宏观调控思路重大转变，房地产市场转折点

    尽管当前房地产价格仍旧呈现快速增长的态势，但市场上已出现的些变化。在今年“两会”上，关注民生贯穿温家宝总理整个政府工作报告，也是本次报告最具特色之处。温总理的政府工作报告用超过千字的篇幅谈房地产问题，其透露的房地产方面的信息，体现主管部门对于房地产业发展的新观念：集中精力“两手都要抓”的思路，即抓市场机制，同时尽最大努力解决民生问题。我们知道，1998年之前，我国实行的是福利分房，这是完全的计划经济手段；1998年之后，货币分房和商品房市场飞速发展，市场机制更多地发挥了作用。但当前房价飙升的一个根本原因在于：一些地方忽视了住房的保障，而过度纵容了市场机制，从而导致投资规模过速，房价增长过快，最后形成了房地产泡沫。现在，政府表明了这样的决心，即一手抓住房保障，一手还是抓市场，保证平稳发展的态势。主管部门希望寻求左手和右手之间的平衡，让房地产市场的发展能够在政府调控和市场机制这两者之间达成一种比较好的状态，最终目的是在抑制房地产价格过快增长的基础上，又使中国房地产的行业发展一直保持一定的规模。

    在市场机制方面，此前，国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报，国务院副总理曾培炎发表讲话时指出，要继续贯彻国务院2005年26号文件和2006年37号文件部署，进一步落实调控措施，完善配套政策，加强和改善房地产市场调控。一是加大住房供应力度。二是努力调控住房需求。三是着力解决低收入家庭住房问题。四是继续规范房地产市场秩序。有学者认为，曾培炎的讲话标志着中国房地产宏观调控思路已经发生了明显的变化，即出现了“加大住房供应力度”等表述，这在以前的调控措施中是没有的。此次会议的内容说明中央政府认识到了供给不足给房地产市场带来的影响，所以将在未来采取措施校正调控方向。

    在住房保障方面，2007年的政府工作报告中提出，今年政府拟在农村问题、教育问题、医疗卫生、百姓住房方面增加开支，全年中央财政要支出3200多亿元为百姓解难，约占中央财政总支出的12%。而在曾培炎讲话中也提到，要把市场机制和政府调控结合起来，通过建立政府保障逐步解决低收入家庭的基本住房问题，通过健全市场体系逐步满足大多数居民的住房需求。建设部在2月14日通报了2006年城镇廉租住房制度建设情况。其中强调，对最低生活保障家庭中的住房困难户要实现应保尽保，具体标准由地方人民政府结合当地经济发展水平确定。“应保尽保”是指，廉租房建设要能对符合入住标准的低收入群体实现“全覆盖”。

    “两会”刚刚闭幕，央行加息利剑便已出鞘。央行17日宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。联系今年房地产宏观调控政策方向的转变，央行加息等一系列措施开始对房地产市场产生影响。据悉，上海商品房成交量经过春节后三周的超速增长之后，第周出现下跌。而北京市统计局的数据显示，今年1至2月，北京市商品房现房销售面积为45.3万平方米，期房销售面积为143.8万平方米，同比分别下降63.8%和23.4%。其中，商品住宅现房与期房销售面积分别为30万平方米和97.4万平方米，，同比分别下降71.4%和42.4%。北京市商品房、商品住宅现房和期房的销售面积双双大幅下降。种种迹象表明，房地产持续增长的态势似已打破。

经济基本面

    1、宏观经济

    国家统计局发布的多项数据显示，去年底已显现降温迹象的中国经济正面临新的反弹压力：（1）工业。1-2月份，全国规模以上工业企业增加值同比增长18.5%。工业企业产品销售率为97.0%，与上年同期持平。工业企业共实现出口，交货值9390亿元，同比增长23.6%。（2）投资。1-2月份，城镇固定资产投资6535亿元，比去年同期增长23.4%。其中，国有及国有控股完成投资2946亿元，增长17.9%；房地产开发完成投资1786亿元，增长24.3%。（3）信贷。2信贷增17.2%，M1以21%的同比增幅创下近6年半以来的新高，流动性过剩有增无减；（4）消费。1-2月累计，社会消费品零售总额14502亿元，比去年同期增长14.7%。5、价格。2月，全国居民消费价格同比上涨2.4%，其中城市居民消费价格同比涨2.2%。

    2、政策法规

    增加住房有效供应成今后房地产调控政策重点——针对房地产市场调控的问题，国务院副总理曾培炎日前强调，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。与2005年的“国八条”和2006年的“国六条”相比，曾培炎将“加大住房供应力度”放在了宏观调控的首位，这个明显的政策转变意味着，通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控政策的重点。

    专家称央行再次加息促房价下降——央行17日宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点：一年期存款基准利率由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。这是央行2007年以来、在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。专家认为，此次加息可能会成为房价下降的一个拐点。

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